A)  El art. 1144 del Código Civil expresa que "El consentimiento debe manifestarse por ofertas o propuestas de una de las partes y aceptarse por la otra". Por otro lado, el art. 1148 establece que "Para que haya promesa, ésta debe ser a persona o personas determinadas sobre un contrato especial, con todos los antecedentes constitutivos de los contratos".

Resulta indiferente que las propuestas emanen de cualquiera de las partes, siendo indispensable en todos los casos la aceptación por la otra parte.

En el caso que nos ocupa, la oferta se podría redactar de la siguiente forma:

Oferta de venta

Los Sres. Vicente Vega, D.N.I. 05.947.646 y Gabriela Valenzuela, D.N.I. 04.978.999, ambos con domicilio en Av. Santa Fe 1757 piso 6º departamento 1 de esta ciudad; en adelante los oferentes, ofrecen vender al Sr. Julio César Sarquis D.N.I. 12.997.878 con domicilio en la calle Ayacucho 181 piso 4º de esta ciudad lo siguiente:

1) Un lote de terreno ubicado en el partido de General Pueyrredón, paraje denominado "Peralta Ramos" designado en el plano 45-119-63 como el lote 4 de la manzana 183, sobre calle sin nombre, con una superficie total de cuatrocientos veintiocho metros ochenta y cinco decímetros cuadrados. Nomenclatura catastral: Circunscripción cuarta; Sección Z, Manzana ciento ochenta y tres; Parcela Cuatro; Partida inmobiliaria número Doscientos sesenta y cinco mil seiscientos uno.

2) El precio total del inmueble mencionado es de Treinta y cinco mil dólares estadounidenses (U$S 35.000.-) pagaderos en la siguiente forma: a) La cantidad de Cinco mil dólares estadounidenses (U$S 5.000.-) al momento de la celebración del boleto de compraventa; b) El saldo, o sea la cantidad de Treinta mil dólares estadounidenses (U$S 30.000.-) será abonado a los oferentes en seis cuotas mensuales iguales y consecutivas de Cinco mil dólares estadounidenses (U$S 5.000.-) cada una de ellas, con vencimiento, la primera de dichas cuotas a los treinta días de celebrado el boleto de compraventa y así sucesivamente o el día inmediato posterior en caso de ser feriado o inhábil.

3) La posesión de lo vendido se entregará al comprador en el acto de la firma de la escritura traslativa de dominio.

4) Los oferentes se comprometen a entregar el inmueble completamente desocupado, libre de inquilinos o intrusos.

5) La escritura traslativa de dominio se otorgará simultáneamente con el pago de la última cuota ante el escribano José Tiburcio González, titular del registro notarial nº 181 de la Capital Federal, sito en la calle Sarmiento 1725 piso 3º oficina A, de esta ciudad.

6) Los gastos que ocasione dicha escritura y los correspondientes a la intervención del agrimensor, serán a cargo del comprador en su totalidad, excepto el pago del impuesto a la transferencia de inmuebles, que será abonado por los vendedores.

7) Para todos los efectos legales derivados de la presente oferta, así como también los que derivasen del boleto de compraventa, las partes se someten a la jurisdicción de los Tribunales Ordinarios en lo Civil de la Capital Federal, con renuncia a todo otro fuero o jurisdicción que pudiera corresponderles, constituyendo domicilios especiales a los efectos del presente, en los indicados en el encabezamiento.

8) Se firman dos ejemplares de un mismo tenor y a un sólo efecto, en prueba de conformidad con las cláusulas establecidas. En Buenos Aires, a los 16 días del mes de marzo de 1990.

B) Art. 1154: La aceptación hace sólo perfecto el contrato desde que ella se hubiese mandado al proponente.

También el art. 1151 in fine dice que la propuesta no se juzgará aceptada si "hubiese sido hecha por medio de un agente, y éste volviese sin una aceptación expresa".

Por último el art. 1155 expresa que "El aceptante de la oferta puede retractar su aceptación antes que ella haya llegado al conocimiento del proponente".

Es decir, se forma el contrato sólo después que el aceptante haya remitido al oferente, y este recibido la conformidad con los términos de la oferta.

C) a) En el supuesto de formación se aplica la teoría de la emisión o expedición, que sostiene que el momento del perfeccionamiento estaría dado por el momento preciso en que el aceptante se desprende de su aceptación, exteriorizando su voluntad. Es la solución del art. 1154.

b) En el supuesto de retractación cabría la teoría de la información o recognición. Esta exige el conocimiento recíproco de ambas partes sobre la aceptación de la otra. El sistema ha sido recepcionado por el art. 1155 primera parte.